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住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属.doc

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2012-02-18
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住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属 ,住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属。
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住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属   
一、问题的提出    开发商历来将住宅小区的地下车库单独出售,但购买者很少有领到产权证的,多 年来,人们很少对此进行追问 .今年11月12日南京鼓楼区法院的一纸判决牵动了商品房买卖双方的神经。
现将 该案例简述如下:    星汉城市花园是南京一个高档住宅小区,开发商于1998年9月申报该项目时,南 京市规划局以《建筑工程规划设计要点通知书》要求,其规划建筑应按机动车0.2 车位/户,非机动车2车位/户配建停车库。
小区建成后,3幢楼下建有连片整体 地下车库,共有59个机动车泊位。
2001年7月南京市国土资源局在发给开发商的 国有土地使用权证上明确记载:“使用权面积”和“其中分摊面积”都是7697.6平方 米。
   开发商在销售时曾承诺:小区配建地下车库供业主停车。
但业主们入住后却发现 只有购买车位才能取得停车权。
开发商以至少8万元的单价卖掉了其中的37个, 其余车位则被小区物管公司以每月250元的租金租了出去。
为此,业主将开发商 诉之法院,要求开发商将地下车库交还全体业主。
开发商则坚持认为其对地下车 库拥有产权。
   2003年11月,法院开庭审理后认为,根据规范设计要求,车库应交付建筑物的所 有人共同使用。
同时,根据地上建筑物与土地使用权不能相分割的原则,星汉城 市花园土地面积已全部分摊到全体业主身上,小区的土地使用权即为该小区业 主享有,因此,开发商不再享有该土地上建筑物的所有权和支配权。
其次,根据《 江苏省商品房价格管理规定》,附属公共配套设施费是商品房成本的构成部分, 未经物价部门批准,任何单位和个人不得擅自增加或变更。
由于被告并无证据证 明车库的建设成本未纳入商品房的成本,因此,车库作为公共配套设施所发生的 费用已经计入商品房成本的事实应予认定,被告再行销售的行为有违诚实信用 原则。
再次,根据《江苏省物业管理条例》,配套使用的附属设施、附属设备、公用 部位属全体业主所有,
  住宅小区内地下车库的所有权与使用权归属
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